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狭小地で重量鉄骨の３階建てを新築予定しておりますが、どのような家が建つでしょうか？敷地は40坪で、第一種住居地域、建蔽率60％、容積率160％、道が細いもので敷地後退が約10㎡（2メートル後退）と聞いております。間口が約12ｍ60ｃｍで奥行きが約10ｍ40ｃｍです。何坪ぐらいの建物が可能でしょうか？また、３階の屋上をペントハウスにして陸屋根にして眺望を楽しめるようにすると、どのくらい費用はあがりますか？お勧めの間取りなどはございますか？４人で住む予定です。また、豪華にせず、標準装備で建てると建物だけで金額的にいくらぐらいで建てれますか？どうぞ、ご指導の程、よろしくお願いいたします。: 住居地域なのでしたら問題になる高さ制限は、道路斜線ぐらいと思います。前面道路がセットバック後４ｍの幅員になるのでしたら、図①のような斜線になります。ポイント（エ）で道路反対側から８ｍ、高さ１０ｍになり、（オ）で距離５，５ｍ、高さ７ｍになります。敷地の空きは、各自治体で確認してください。図では道路側以外約６０センチ放し、建物の長さを６間ぐらいにしています。鉄骨造なのでメーターモジュールでもかまわないのですが、間取りを考える上で尺モジュールの方がなじみがあるので、ここでは概略尺でご説明します。実際に計画する場合にはもっと詳しく確実に法規制を調べます。敷地はご質問文から計算すると、セットバックの残りは１２１，０４㎡（３６，５４坪）ですね。建築面積は２１，９２坪、法定延べ面積は５８，４６坪。決して狭小住宅ではない、むしろ広いと思います。さてこの面積で上記の平面、立体のクリアライン内に収まるようにプランしていきます。斜線制限から３階の位置は、ほぼ２，５間です。ここから逆算していき、下階を建蔽率いっぱいの床面積にしたのが図②です。下の階の形は図②’のように都合に合わせて変える事ができます。まっすぐな総３階建は、道路斜線規制のためできませんが、図③のように上部を斜めにカットすれば可能です。この場合ワンフロアの面積は建築面積よりも少ないので、バルコニーを広くしたり、駐車場の屋根を作る事も可能です。ところで、総二階建てでも合計延べ床面積は、４３坪強になりますので、この広さでかまわないのならば、普通の木造二階建てで建てた方がコストははるかに安いでしょう。

東京都の一種低層住居専用地域は木造2階建てを立てる場合、最高の高さは何メートル何センチまでOKでしょうか？またペントハウスを3Fのレベルに設けた場合3階建ての扱いになっていまいますか？たしか建築基準法では 1/8までならOKだった気がしますしかし条例の法が優先されますよね？: 都の条例をしりませんので、実際には確認検査機関等に電話で聞くと早いと思いますが、建築基準法施行令第2条6号ロ、第8号のとおり、ペントハウスは建築面積の1/8以下であれば、高さにも階数にも算入されません。最高の高さは10mか12mのどちらかが、場所によって決められています。これは施工地の所在する当該区役所・市役所等の都市計画課（又は相当部署）に行けば教えてくれます。行かずとも正確な住所を伝えれば電話でも教えてくれると思います。

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